A far tempo dal 1. Gennaio 2026 entrerà in vigore, tra gli altri, il nuovo art. 367 del Codice delle obbligazioni che, al suo cpv. 1bis, reciterà quanto segue:
1BIS Nel caso di un’opera immobiliare il termine per segnalare i difetti è di 60 giorni. La pattuizione di termini più brevi è inefficace. Lo stesso vale per i seguenti difetti che abbiano causato i difetti dell’opera immobiliare:
a. difetti di un’opera mobiliare integrata nell’opera immobiliare conformemente all’uso cui è normalmente destinata;
b. difetti di un’opera eseguita da un architetto o da un ingegnere e che conformemente all’uso cui è normalmente destinata funge da base per la realizzazione dell’opera immobiliare.
Di seguito trovate un breve vademecum delle nozioni e definizioni che, anche sotto l’egida del nuovo diritto, continueranno a rivestire fondamentale importanza in relazione al tema dei difetti e della loro segnalazione.
In primo luogo, i difetti si possono suddividere in tre categorie principali: apparenti, occulti e “che appaiono progressivamente”. I difetti apparenti sono quelli “riconoscibili mediante l’esame ordinario dell’opera”. Si tratta di difetti evidenti, che saltano all’occhio, ad esempio una crepa in un muro di nuova edificazione. Al contrario dei difetti apparenti, i difetti occulti sono quelli non riconoscibili mediante l’esame ordinario dell’opera. La loro esistenza, estensione e/o portata non è dunque riscontrabile a una prima verifica dell’opera, perché venuti alla luce successivamente o perché nascosti (ad esempio una tubatura murata difettosa). I difetti che appaiono progressivamente (anche detti “evolutivi”, ad esempio assestamento del terreno o crepe) sono quei difetti la cui estensione e/o portata aumenta a poco a poco. La loro scoperta è spesso anticipata da indizi che non vanno confusi con fenomeni usuali o bagatelle (es. condensa, tracce di umidità, ecc., in special modo in edifici di recente edificazione, che scompaiono con l’avvento di temperature più miti, salvo poi ripresentarsi l’autunno o inverno successivi).
Un’opera può inoltre presentare uno o più difetti. Più difetti possono essere suddivisi in principali e secondari, segnatamente a seconda della loro estensione e conseguenza e la loro origine può essere omo- o eterogenea. Ad esempio, una crepa in un muro dovuta a una cattiva esecuzione dell’intonaco sarà considerata un difetto omogeneo, mentre sarà ritenuta eterogenea se causata da un errore di progettazione. In caso di pluralità di difetti, il dovere di notifica del committente si estenderà tanto ai difetti principali quanto a quelli secondari rispettivamente a tutti i difetti riscontrati, nessuno escluso. La mancata notifica di un difetto, anche se secondario, ha infatti quale conseguenza la perdita dei relativi diritti di garanzia.
Per quanto attiene alla forma della notifica, la legge non contempla requisiti particolari: una notifica fatta per scritto ha quindi la stessa valenza di una verbale o per atti concludenti. Il vantaggio della forma scritta risiede, evidentemente, nella sua efficacia, qualora l’appaltatore dovesse contestarne esistenza, contenuto e/o tempestività.
La notifica dei difetti va adeguatamente sostanziata: notifiche generiche o mere esternazioni di insoddisfazione non sono sufficienti. La notifica deve permettere all’appaltatore di comprendere genere e portata del difetto lamentato, di localizzarlo con un certo agio e, ultimo ma non da ultimo, deve riportare la volontà del committente di rendere responsabile l’appaltatore per il difetto riscontrato. Non è per contro necessario, di principio, che il committente utilizzi termini tecnici o giuridici specifici.
Un difetto ha da considerarsi scoperto, quando il committente – successivamente alla consegna dell’opera – ne ha constatata con certezza (indubitabilmente) la presenza, in modo da formulare un reclamo sufficientemente sostanziato.
Per quanto attiene, infine, alla consegna dell’opera, la stessa va fatta coincidere, soprattutto in caso di opere immobiliari, con l’ultimazione oggettiva da parte dell’appaltatore di tutti i lavori contrattualmente pattuiti. La consegna così intesa può consistere nella consegna delle chiavi al committente o in una semplice comunicazione scritta o verbale da parte dell’appaltatore.
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