La questione è di centrale importanza, siccome in presenza di più difetti l’obbligo di notifica vale per ognuno di essi e il committente non può, di principio, limitarsi a un’elencazione dei soli difetti principali, pena la perenzione (la perdita) dei diritti di garanzia relativi a quelli secondari. Del pari, ritenuto che il ripristino in garanzia è costitutivo di un atto interruttivo della prescrizione (segnatamente di un riconoscimento di debito ai sensi dell’art. 135 cpv. 1 CO), la questione ha rilevanza anche per la valutazione del termine di prescrizione di eventuali diritti di garanzia relativi, in caso di ripristino del solo difetto secondario, al difetto primario.
Nella sentenza in parola, il Tribunale federale ha dapprima evidenziato che le pretese in garanzia per difetti dell’opera si prescrivono in cinque anni per gli edifici o per parti essenziali degli stessi. Secondo le constatazioni di fatto alla base del giudizio, il difetto primario (perdita nel circuito di riscaldamento) era stato constatato nel 2010, mentre quello secondario (rottura delle linee di condensa) nel 2013. Con riferimento al primo difetto, quello principale, la parte venditrice era intervenuta in garanzia sostituendo vari componenti del sistema di riscaldamento, ma senza risolvere del tutto la problematica.
Convenuta in giudizio a motivo che permanevano alcune problematiche irrisolte, la venditrice ha eccepito, con riferimento al difetto principale constatato e notificatole nel 2010, l’eccezione di prescrizione. Gli acquirenti hanno per contro argomentato che l’intervento in garanzia del 2013, concernente il difetto secondario, avrebbe interrotto il termine di prescrizione anche per il difetto primario.
In proposito, il Tribunale federale ha – dopo aver stabilito che i difetti in parola non erano uno la conseguenza dell’altro, e quindi operato una distinzione chiara difetto primario e secondario – sancito che l’intervento in garanzia relativo al difetto secondario aveva comportato un riconoscimento di debito (e quindi un atto interruttivo della prescrizione) relativamente a quello primario.
In altre parole, il ripristino di un difetto secondario, questa la conclusione (e lezione) che va tratta dalla sentenza in esame, non interrompe il termine di prescrizione dei diritti di garanzia concernenti quello primario: le due tipologie di difetto vanno tra loro distinte così come una distinzione va conseguentemente fatta tanto a livello di prescrizione quanto di notifica, i due difetti avendo “vita autonoma”.
Con riferimento alla questione della notifica in presenza di più difetti, il Tribunale federale ha inoltre sottolineato che si impone una distinzione tra semplici indagini intese alla valutazione in punto all’esistenza effettiva di un difetto e il ripristino del difetto medesimo a seguito del suo accertamento: unicamente il ripristino del difetto può infatti, semmai, costituire un riconoscimento di debito ai sensi dell’art. 135 CO. Questo riconoscimento di debito, poi, ha effetto unicamente per il difetto ripristinato, più difetti avendo tra loro, come esposto in precedenza, vita autonoma e destini indipendenti.
In definitiva, quindi, il Tribunale federale ha accolto la tesi della venditrice e accertato la prescrizione dei diritti di garanzia degli acquirenti relativi al difetto primario.
È pertanto di assoluta rilevanza per il committente o acquirente di un’opera immobiliare distinguere, se confrontato a più difetti, tra difetti primari, secondari, ecc. e, per ogni singolo difetto – a meno che uno non sia una mera ripetizione dell’altro – assolvere ai doveri specifici di notifica e calcolare separatamente i relativi termini di prescrizione.
