Ciò sarà probabilmente una realtà a partire dal 2028. Ma di fronte a queste novità non tutti i proprietari sono uguali davanti alla legge.
Le conseguenze della votazione si applicheranno di principio solo ad appartamenti e case unifamiliari occupate dai titolari, quelle cioè per i quali vale il principio del reddito (fittizio) dell’uso proprio. Per i proprietari di appartamenti o immobili di reddito, che sono affittati ad inquilini, per contro, il reddito (reale) della locazione continuerà ad essere tassato, mentre resteranno deducibili i costi di manutenzione e gli interessi passivi.
Una terza categoria si trova fra queste due. Sono i proprietari di appartamenti in immobili costituiti in proprietà per piani (i condomini). In questi immobili, da una parte, le spese private di ogni comproprietario per manutenzioni e rinnovi interni al suo appartamento seguono il principio delle nuove norme.
Al contrario, le manutenzioni che riguardano l’edificio e tutte le sue parti comuni interne ed esterne, come pure gli impianti, non vengono infatti decise e finanziate direttamente da ogni singolo comproprietario al momento della spesa, ma sono frutto di pianificazioni pluriennali e di opportuni accantonamenti finanziari al fondo di rinnovamento comune del condominio. In pratica si accantona prima per anni ciò che un giorno si deciderà di spendere per mantenere l’edificio in forma strutturale, funzionale ed energetica. E questo si rivela ora interessante dal punto di vista fiscale.
È deducibile, per il singolo comproprietario, l’importo del suo contributo al fondo di rinnovamento nell’anno in cui viene versato, e non la sua quota proporzionale di quanto viene effettivamente speso tramite questo fondo nello stesso anno. Così sarà anche per il prossimo biennio, anche se le spese da questi fondi si verranno a concretizzare in periodi successivi al periodo di accantonamento.
È chiaro l’interesse, per i comproprietari per piani, a valutare in questa ottica un buon accantonamento in questi prossimi due anni, anche se non sia ancora stato deciso a cosa questo accantonamento potrà servire in futuro. Una volta tanto la formica viene premiata anche fiscalmente.
Ci sarà tutto il tempo, due, cinque, dieci anni, per pianificare e poi, con cura, scegliere e decidere come e dove spendere questi soldi, che sono già stati dedotti fiscalmente al momento dell’accantonamento. Una opportunità unica e molto interessante, quasi un “jolly”, che potrà portare i comproprietari a decidere in questo tempo la costituzione di importanti fondi per il rinnovo futuro dei loro edifici, senza l’ansia di dover spendere questi stessi soldi nel tempo che manca all’entrata in vigore delle nuove norme. Si eviteranno così anche decisioni affrettate di manutenzioni e risanamenti sotto la spada di Damocle del termine stabilito per la fine della deducibilità, correndo il rischio di cadere nella frenesia della corsa alle manutenzioni, utili o meno, e che comunque ci sarà, con conseguente impennata di ordini e prezzi.
